Quelles sont les modalités de renouvellement de bail commercial ?

Lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, les parties ont deux possibilités :

• donner congé
• ou renouveler le bail.

Le statut des baux commerciaux offrant au locataire un véritable droit au renouvellement, si le bailleur décide de donner congé au locataire, il devra alors lui verser une indemnité d’éviction.

Cet article présente les différentes possibilités d’actions offertes au bailleur et au preneur en fin de bail, et leurs conséquences.

Renouvellement de bail : congé délivré par le preneur

Le congé doit être délivré au moins six mois avant le terme du bail, par acte d’huissier.

Si le locataire fait délivrer un tel acte au bailleur, il devra quitter les locaux à l’échéance du bail, et n’aura droit à aucune indemnité d’éviction.

Il est assez rare que cette possibilité soit choisie par les locataires, ceux-ci ayant généralement intérêt soit à continuer l’exploitation, soit à tenter de céder leur droit au bail ou leur fonds de commerce.

Renouvellement de bail : congé délivré par le bailleur

Le congé du bailleur doit être délivré au moins 6 mois avant l’échéance du bail, par acte d’huissier. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Le bailleur peut délivrer soit un congé avec offre de renouvellement, soit un congé avec refus de renouvellement.

Si un congé avec refus de renouvellement est délivré au preneur, le bailleur doit offrir le paiement d’une indemnité d’éviction, ou refuser le paiement de cette indemnité. En cas de refus, le congé doit indiquer les raisons pour lesquelles le bailleur n’entend pas payer d’indemnité d’éviction.

Sauf exceptions, le bailleur délivrant un congé au locataire devra en effet lui verser une indemnité d’éviction. Cette indemnité peut représenter des sommes importantes. Elle vise à indemniser le locataire pour le préjudice qu’il subit du fait de l’obligation de restituer les locaux.

Le preneur a par ailleurs un droit au maintien dans les lieux tant que cette indemnité ne lui a pas été versée.

Demande ou offre de renouvellement ?

Le bailleur, comme le locataire, ont également la possibilité de proposer le renouvellement du bail.

Pour que le locataire ait droit au renouvellement, le fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

1. Offre de renouvellement du bailleur

Comme vu précédemment, le bailleur peut faire délivrer au locataire un congé avec offre de renouvellement.

Les délais et modalités sont les mêmes, quel que soit le type de congé délivré par le bailleur.

2. Demande de renouvellement du preneur

Le preneur, lui, a la possibilité, en l’absence de congé donné par le bailleur, de faire délivrer une demande de renouvellement au bailleur. Cette demande doit être faite dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, par acte d’huissier ou par courrier recommandé avec demande d’avis de réception.

Cette demande de renouvellement doit reproduire les termes suivants de l’article L145-10 du code de commerce :

« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Si le bailleur refuse le renouvellement, l’acte extrajudiciaire notifiant ce refus doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Absence de congé ou de demande de renouvellement ?

Si au terme du bail, le bailleur n’a pas délivré de congé et le preneur n’a pas délivré de congé ni de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement.

Il ne s’agit pas d’un renouvellement. Le bail continue, dans les mêmes conditions, en attendant que l’une des parties fasse délivrer un congé ou une demande de renouvellement.

En ce cas, pendant cette période de tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Quel est le montant du loyer en cas de renouvellement de bail ?

Dans le cadre de son droit au renouvellement, le locataire a le droit d’obtenir un renouvellement de son bail aux mêmes conditions.

Le loyer du nouveau bail ne pourra varier, par rapport au bail précédent, que proportionnellement à la variation de l’indice applicable, l’ILC ou l’ILAT.

L’article L145-34 du code de commerce dispose à ce titre :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. »

Le locataire est ainsi protégé, et ne pourra en principe subir une augmentation de loyer trop importante lors du renouvellement de son bail.

On parle de « plafonnement » du loyer.

Un loyer plafonné, mais qui peut être déplafonné aussi.

Le loyer pourra toutefois être déplafonné dans certains cas. Il sera alors fixé à la valeur locative actuelle. Cela peut parfois représenter une augmentation importante du loyer, notamment si le loyer précédent avait été fixé longtemps auparavant, à une époque où la valeur locative des locaux était moins élevée.

Le code de commerce prévoit que pour que le loyer soit déplafonné, il faut une modification notable d’au moins l’un des éléments suivants :

• Les caractéristiques du local considéré ;
• La destination des lieux ;
• Les obligations respectives des parties ;
• Les facteurs locaux de commercialité.

Un déplafonnement peut également avoir lieu si le bail a été conclu pour une durée de plus de neuf ans, ou si, par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Toutefois, depuis la loi Pinel, même en cas de déplafonnement du loyer, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, sauf dans le cas où la durée du bail a excédé douze ans par l’effet de la tacite prolongation.

Il existe par ailleurs des exceptions concernant les terrains, les locaux monovalents et les locaux à usage exclusif de bureaux, dont les loyers répondent à d’autres règles.