Tout savoir sur la résiliation du bail commercial par le bailleur

Le bailleur peut résilier le bail commercial à l’arrivée du terme, en contrepartie du paiement d’une indemnité d’éviction au locataire. Il s’agit plus précisément d’un refus de renouvellement du bail. Dans certains cas, le bailleur peut aussi résilier le bail avant son terme. La résiliation du bail, comme le refus de renouvellement, permet au bailleur de récupérer les locaux pour les exploiter, les vendre vides ou encore les relouer à un loyer plus élevé.

La résiliation permet aussi au bailleur de mettre fin au contrat de bail en cas de manquements du locataire, et notamment lorsque le locataire ne paye plus ses loyers.

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Le refus de renouvellement

Si au terme du bail, le bailleur n’entend pas le renouveler, il doit envoyer au locataire un congé avec refus de renouvellement.

Le congé doit être délivré au locataire par acte d’huissier, au moins six mois avant l’échéance du bail. A défaut, il peut être délivré par la suite, pendant la tacite prolongation du bail.

A peine de nullité, ce congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné et préciser que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Le bailleur doit, sauf exceptions, verser une indemnité d’éviction au locataire.

Cette indemnité, qui vise à indemniser le locataire pour le préjudice qu’il subit du fait de l’obligation de restituer les locaux, peut représenter des sommes importantes.

En effet, lorsque l’absence de renouvellement du bail entraîne la perte du fonds de commerce, l’indemnité correspond à la valeur du fonds, augmentée éventuellement des frais accessoires, comme les frais de déménagement. Lorsque le fonds est transférable dans un autre lieu, l’indemnité correspondra au coût lié au transfert, comprenant notamment les frais de déménagement, l’éventuel trouble commercial, la perte du droit au bail.

Le preneur peut rester dans les lieux tant que cette indemnité ne lui a pas été versée.

Le bailleur peut notamment refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction si le locataire ne remplit pas les conditions d’application du statut des baux commerciaux ou si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. 

Sauf exceptions, le comportement du preneur ne peut être invoqué par le bailleur, pour refuser le paiement de l’indemnité d’éviction, que s’il s’est poursuivi ou renouvelé plus d’un mois après mise en demeure d’avoir à faire cesser ce comportement. 

La résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

La clause résolutoire est une clause contractuelle. Pour pouvoir s’appliquer, elle doit donc être stipulée dans le bail, ce qui est généralement le cas.

En cas de manquement du locataire au paiement du loyer ou des charges, ou éventuellement à l’une de ses autres obligations, selon ce que prévoit la clause résolutoire du bail, le bailleur pourra faire délivrer au locataire un commandement visant cette clause résolutoire.

Ce commandement devra mentionner le manquement que le bailleur reproche au locataire.

Le preneur disposera alors d’un délai d’un mois à compter de la délivrance de ce commandement, pour exécuter les obligations visées par celui-ci.

A défaut d’exécution de ces obligations dans ce délai, le bail sera résilié de plein droit.

Si l’obligation concerne le paiement d’une somme d’argent, le preneur peut toutefois demander au Juge de lui accorder des délais de paiement, de deux ans maximum, conformément aux articles L145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil.

Ces délais pourront être demandés par le locataire lors de la procédure judiciaire, engagée par le bailleur pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et son expulsion, ou saisir lui-même le juge.

Si le Juge accorde des délais de paiement au locataire (ce qui n’est pas obligatoire) il pourra alors suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

Dans ce cas, si le locataire respecte l’échéancier fixé par le Juge, la clause résolutoire ne jouera pas et le bail ne sera donc pas résilié.

La résiliation judiciaire

Si le bailleur peut justifier de manquements suffisamment graves du preneur à ses obligations, il peut saisir le Tribunal pour solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Cela peut notamment être utile en cas d’absence de clause résolutoire dans le bail, ou si les manquements du preneur sont toujours régularisés dans le délai d’un mois suivant la délivrance des commandements, empêchant ainsi le jeu de la clause résolutoire.

Cette procédure est toutefois moins rapide que la procédure de référé qui peut être engagée sur le fondement de la clause résolutoire. Elle nécessite par ailleurs de prouver que les manquements du preneur sont assez graves pour justifier la résiliation du bail.

Il est donc souvent préférable pour le bailleur de solliciter en référé le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, pour obtenir une décision de justice plus rapide.

La résiliation amiable

Le bailleur et le preneur peuvent s’entendre sur une résiliation du contrat de location avant son terme.

Conformément à l’article L143-2 du code de commerce, cette résiliation ne devient définitive qu’un mois après avoir été notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire.

La résiliation triennale par le bailleur

Contrairement au locataire qui peut, sauf exceptions, résilier le bail à l’occasion de chaque période triennale, le bailleur est engagé pour toute la durée du bail, soit généralement pour neuf ans.

Le bailleur ne peut résilier le bail à la fin des périodes triennales que dans certains cas précis, comme la construction ou la reconstruction d’un immeuble existant, ou l’exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, et selon certaines conditions.

La résiliation d’un bail commercial 3 6 9

Si comme de nombreux propriétaires travaillant avec des entreprises et des boutiques diverses, vous avez décidé d’opter pour un bail commercial 3 6 9 avec votre locataire, vous devriez vous intéresser dès maintenant aux modalités de résiliation du bail commercial 3 6 9 pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Nous ne pourrions que vous recommander de vous rendre sur cette page pour en savoir plus, vous trouverez en détail l’ensemble des informations à connaître sur le bail commercial 3 6 9, y compris les modalités de résiliation.

Pour ne pas vous faire perdre de temps, voici un bref résumé des informations que vous trouverez sur cette page concernant le bail commercial 3 6 9. Concrètement, il est possible de faire une résiliation amiable du bail commercial 3 6 9, dans le cas où le propriétaire et le locataire tombent en accord. S’il n’y a pas d’accord trouvé, alors vous devrez être contraint d’attendre la fin de la durée du bail commercial 3 6 9. Un bail commercial 3 6 9 se fait généralement sur 9 ans, avec la possibilité toutefois de résilier le bail commercial 3 6 9 tous les 3 ans si le locataire le souhaite.