Qu’est-ce qu’une résiliation de bail commercial ?

On peut parler de résiliation de bail commercial dans différents cas. Il peut s’agir d’un congé donné par l’une des parties au terme du bail. On parle alors de non-renouvellement. Il peut également s’agir d’un arrêt du contrat avant son terme.

Mais qu’est-ce qu’une résiliation de bail commercial et quand intervient-il ?

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

D’après le site service-public.fr, la définition du bail commercial est :

Le bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit servir à l’exploitation d’un fonds de commerce. Si le montant initial du loyer est libre, sa révision quant à elle est strictement encadrée. Le locataire bénéficie soit d’un renouvellement du bail, soit d’une indemnité d’éviction.

résiliation bail commercial : 6 causes à retenir

1. Résiliation de bail en cas d’absence de renouvellement

Chaque partie peut donner congé à l’autre pour le terme du bail.

Le congé doit être délivré au moins six mois avant le terme du bail, par acte d’huissier.

Le locataire ayant fait délivrer un congé devra quitter les lieux loués à l’échéance du bail, et n’aura droit à aucune indemnité d’éviction.

Si le bailleur fait délivrer un congé avec refus de renouvellement au preneur, il doit lui offrir le paiement d’une indemnité d’éviction, ou refuser le paiement de cette indemnité, en indiquant les raisons de ce refus.

Sauf exceptions, le bailleur délivrant un congé au locataire sans offre de renouvellement du bail commercial devra, en effet, lui verser une indemnité d’éviction qui vise à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’obligation de restituer les locaux.

2. La résiliation triennale par le preneur

Si le bailleur doit, sauf exception, attendre la fin du bail, le locataire peut en revanche donner congé à la fin de chaque période triennale.

Ce congé doit être donné par le preneur avec un préavis d’au moins six mois avant la fin de la période triennale, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Il n’est pas possible de déroger contractuellement à cette faculté de résiliation triennale du preneur, sauf dans les baux suivants :

• Les baux commerciaux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;
• Les baux commerciaux des locaux construits en vue d’une seule utilisation (ce sont les locaux qui nécessiteraient des travaux importants pour être utilisés pour une activité différente. Cela peut être le cas par exemple des garages, des cinémas ou des hôtels) ;
• Les baux commerciaux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts.

L’article L 145-7 du code de commerce prévoit également une exception pour les résidences de tourisme définies à l’article L. 321-1 du code du tourisme.

Le bailleur ne peut, pour sa part, résilier le contrat de location à la fin des périodes triennales que dans certains cas, comme la construction ou la reconstruction d’un immeuble existant, ou l’exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, et selon certaines conditions.

3. Résiliation de bail commercial en cas de départ à la retraite du locataire

Un simple départ à la retraite permet de résilier un bail commercial !

Conformément à l’article L145-4 du code de commerce, le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social peut résilier le bail sans attendre son terme, ni la prochaine échéance triennale.

Le locataire doit alors adresser le congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier et respecter un préavis d’au moins six mois.

Cette possibilité de résiliation s’applique au preneur personne physique et à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

4. La résiliation amiable du bail commercial

Si le bailleur et le locataire sont d’accord, ils peuvent décider de résilier le bail commercial avant son terme.

Cette résiliation doit être notifiée aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce, la résiliation ne devenant définitive qu’un mois après cette notification.

5. Résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire

Y a t’il une clause résolutoire dans votre bail commercial ?

Si le bail commercial contient une clause résolutoire, le bailleur peut, en cas de manquement du preneur à ses obligations contractuelles, obtenir la résiliation de plein droit du bail.

Le champ d’application d’une clause résolutoire peut toutefois être limité à certains manquements du preneur. Il faut donc que les manquements reprochés au preneur entrainent bien, selon les stipulations du bail, la résiliation de plein droit.

Le bailleur doit préalablement faire délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire et mentionnant le manquement du preneur. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois pour remplir les obligations visées par le commandement.

S’il exécute les obligations visées par le commandement dans ce délai, le contrat de bail continuera. A défaut, il sera résilié de plein droit.

Pour faire constater cette résiliation et demander l’expulsion du preneur, le bailleur devra saisir un Juge, lequel pourra accorder des délais de paiement au preneur. Ces délais de paiement ne peuvent être demandés par le preneur que si l’obligation en question porte sur le paiement d’une somme d’argent, par exemple lorsqu’il est redevable d’un arriéré de loyer ou de charges.

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, ces délais peuvent être, au maximum, de deux ans.

Si ces délais sont accordés par le Juge, ce dernier pourra suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. En ce cas, si le locataire respecte les délais de paiement fixés par le Juge, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et le bail ne sera pas résilié.

6. Résiliation judiciaire du bail commercial

En cas de manquement d’une partie à ses obligations, l’autre partie peut également saisir le Tribunal et demander la résiliation judiciaire du bail.

Le Tribunal appréciera si les manquements sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du bail.

Cette procédure peut notamment être utilisée par le bailleur en cas de manquements répétés du locataire ne permettant pas de faire jouer la clause résolutoire, par exemple si les manquements durent moins d’un mois après les commandements délivrés.

La résiliation judiciaire ne peut pas être demandée en référé. Cette procédure sera donc généralement plus longue qu’une procédure en référé sur le fondement de la clause résolutoire.