Résiliation anticipée de bail commercial : c’est possible ?

Un bail commercial, bien que conclu pour une durée d’au moins 9 ans, peut être résilié par anticipation. Le locataire ne souhaite pas souvent résilier son bail commercial, car cela peut entrainer la perte de son fonds de commerce, si celui-ci n’est pas transférable dans d’autres locaux et, en tout état de cause, cela lui fait perdre le droit au bail, qui a généralement une valeur et peut être cédé.

Le bailleur trouve parfois un intérêt dans la résiliation du bail, qui peut dans certains cas lui permettre de relouer les locaux à un loyer plus élevé. Cela lui permet également de mettre fin au bail en cas de manquements du locataire, et notamment lorsque le locataire ne paye plus ses loyers.

Découvrez ci-dessous 5 façons d’arriver à une résiliation anticipée de bail commercial !

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1. Résolution anticipée de bail commercial via la clause résolutoire

La clause résolutoire permet au bailleur d’obtenir la résiliation du contrat de bail en cas de manquement du preneur au paiement du loyer ou des charges, ou éventuellement à ses autres obligations, selon ce qui est stipulé dans le contrat.

Il s’agit d’une clause contractuelle qui doit donc être stipulée dans le bail pour pouvoir s’appliquer.

Pour obtenir la résiliation du bail sur ce fondement, le bailleur doit faire délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire du bail. Ce commandement doit notamment mentionner le manquement reproché au preneur.

Si le preneur n’a pas exécuté, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement, les obligations visées par celui-ci, le bail sera résilié de plein droit.

Le bailleur devra cependant saisir le Juge pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, et obtenir l’expulsion du preneur.

Le Juge a toutefois la possibilité d’accorder des délais de paiement au preneur, conformément aux articles L145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil. Ces délais peuvent être, au maximum, de deux ans.

Le locataire peut demander ces délais à l’occasion de la procédure judiciaire initiée par le bailleur, ou lui-même saisir le juge.

Si le Juge accorde des délais de paiement, il peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. Si le locataire respecte l’échéancier fixé par le Juge, la clause résolutoire ne joue pas.

2. La résiliation judiciaire du bail commercial

La bailleur comme le preneur peuvent demander au Tribunal de prononcer la résiliation du bail sans mettre en œuvre la clause résolutoire.

Il est alors nécessaire de justifier d’un ou plusieurs manquements de l’autre partie à ses obligations, et que ces manquements soient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Cela peut notamment être utilisé par le bailleur en cas de manquements répétés du preneur, mais qui durent moins d’un mois après les commandements délivrés, et ne permettent donc pas d’obtenir la résiliation du contrat de location sur le fondement de la clause résolutoire.

Cette procédure nécessite de saisir le Juge dans le cadre d’une procédure au fond, alors qu’il est possible d’obtenir le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en référé, donc plus rapidement.

Lorsque le preneur cesse de payer les loyers, il est donc souvent préférable, pour le bailleur, d’agir en référé sur le fondement de la clause résolutoire, pour obtenir une décision de justice le plus rapidement possible, et éviter que les impayés s’accumulent.

3. La résiliation amiable du bail commercial

Le bailleur et le preneur peuvent se mettre d’accord sur une résiliation anticipée du contrat de bail.

Selon l’article L143-2 du code de commerce, il est alors nécessaire de notifier cette résiliation aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce, et la résiliation amiable ne devient définitive qu’un mois après cette notification.

4. La résiliation triennale par le locataire

Si le bailleur doit, sauf exception, attendre le terme du bail, L’article L145-4 du code de commerce prévoit au contraire que le preneur a la faculté de donner congé à la fin de chaque période triennale.

Ce congé doit être donné par le preneur avec un préavis d’au moins six mois avant la fin de la période triennale, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.

Il n’est pas possible de déroger contractuellement à cette possibilité de résiliation triennale du preneur, sauf dans les baux suivants :

• Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;
• Les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation (ce sont les locaux qui nécessiteraient des travaux importants pour être utilisés pour une activité différente. Cela peut être le cas par exemple des garages, des cinémas ou des hôtels) ;
• Les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts.

L’article L 145-7 du code de commerce prévoit également une exception pour les résidences de tourisme définies à l’article L. 321-1 du code du tourisme.

Le bailleur ne peut résilier le bail à la fin des périodes triennales que dans certains cas, comme la construction ou la reconstruction d’un immeuble existant, ou l’exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, et selon certaines conditions.

5. Résolution anticipée de bail commercial via le départ à la retraite du locataire

Le preneur peut résilier le bail à tout moment lorsqu’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social.

Pour donner congé, le preneur doit alors respecter un préavis d’au moins six mois et adresser ce congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.

Cette possibilité de résiliation s’applique au preneur personne physique et à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

Cette possibilité de résiliation est généralement utilisée lorsque le preneur n’a pas pu céder son fonds de commerce ou son droit au bail.