Résiliation de bail commercial par le locataire : 5 techniques

Le locataire dispose de plusieurs possibilités pour résilier son bail commercial. Il doit toutefois être prudent, dans la mesure où une résiliation du contrat lui fait perdre son droit au bail, qui peut avoir une certaine valeur, et peut aussi lui faire perdre son fonds de commerce, si celui-ci n’est pas transférable à une autre adresse.

Résiliation de bail commercial par le locataire : nous vous disons tout !

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1. La résiliation triennale par le locataire

Le preneur a la faculté de donner congé au bailleur à la fin de chaque période triennale du contrat de location, conformément à l’article L145-4 du code de commerce.

Ce congé doit être donné avec un préavis d’au moins 6 mois avant la fin de la période triennale, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Il s’agit d’une règle d’ordre public. Le bail commercial ne peut donc empêcher le preneur de résilier le bail lors des échéances triennales. Il existe toutefois quelques exceptions prévues par le code de commerce. Les parties pourront donc prévoir une durée ferme de plus de 3 ans dans les cas suivants :

• Si le bail est conclu pour une durée de plus de neuf ans ;
• Si le bail porte sur des locaux construits en vue d’une seule utilisation (locaux qui nécessiteraient des travaux importants pour être utilisés pour une activité différente, par exemple des garages, des cinémas ou des hôtels) ;
• Si le bail porte sur des locaux à usage exclusif de bureaux ou sur des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts.

L’article L 145-7 du code de commerce prévoit également une exception pour les résidences de tourisme définies à l’article L. 321-1 du code du tourisme.

2. Le départ à la retraite du locataire

Le preneur peut résilier le contrat de bail commercial à tout moment lorsqu’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social.

Cette possibilité de résiliation s’applique :

• au preneur personne physique ;
• à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée lorsque celle-ci est titulaire du bail ;
• au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

Le locataire doit alors adresser le congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier et respecter un préavis de six mois.

3. La résiliation amiable du bail commercial

Le bailleur et le locataire peuvent toujours s’entendre sur une résiliation anticipée du bail.

Il est alors nécessaire de notifier cette résiliation du bail aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce et la résiliation amiable ne devient définitive qu’un mois après cette notification, conformément à l’article L143-2 du code de commerce.

4. Congé délivré par le preneur en fin de bail

Si le preneur ne souhaite pas obtenir le renouvellement du bail, il peut donner congé au bailleur au terme du bail.

Le congé doit être délivré au moins six mois avant la fin du bail, par acte d’huissier.

Si le locataire fait délivrer un tel acte au bailleur, il devra quitter les locaux loués à l’échéance du bail, et n’aura droit à aucune indemnité d’éviction.

5. Demande en justice

Les clauses résolutoires, souvent présentes dans les baux commerciaux, qui peuvent permettre à une partie de faire constater par un Juge la résiliation de plein droit du bail, sont généralement rédigées de façon à ce que seul le bailleur puisse s’en prévaloir.

Le preneur peut en revanche solliciter la résiliation judiciaire du bail, en cas de manquements du bailleur suffisamment graves pour justifier cette résiliation.

Il est toutefois rare que ces actions soient engagées par les locataires, qui ont souvent intérêt à continuer l’exploitation ou à tenter de céder leur fonds de commerce ou leur droit au bail.