Qu’est-ce qu’un bail commercial précaire ?

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Bail précaire : définition

Lorsque les parties sont soumises au statut des baux commerciaux, le bail doit être conclu pour une durée d’au moins neuf ans, même si des résiliations sont possibles, dans certains cas et selon certaines conditions, à la fin des périodes triennales.

Deux articles du code de commerce permettent toutefois de déroger au statut des baux commerciaux et de conclure des contrats d’une durée plus courte :

• l’article L145-5, relatif au bail dérogatoire,
• et l’article L145-5-1, relatif à la convention d’occupation précaire.

Ces contrats sont souvent confondus et désignés l’un comme l’autre sous le terme de « bail précaire », alors qu’il s’agit de deux conventions répondant à des critères différents et à une réglementation distincte.

Bail dérogatoire

Une durée maximum de 3 ans

Plus de bail possible à l’issue de ces 3 années.

Selon l’article L145-5 du code de commerce

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre (statut des baux commerciaux) à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. (…) »

Il s’agit d’une possibilité pour les parties, qui doivent donc écrire clairement dans le contrat de location qu’il s’agit d’un bail dérogatoire, non soumis au statut des baux commerciaux.

Les parties n’ont alors plus d’obligation de respecter les articles du code de commerce relatifs aux baux commerciaux. Ils peuvent notamment prévoir les conditions de résiliation qu’ils souhaitent, la durée du bail qu’ils souhaitent, sous réserve qu’elle ne dépasse pas trois ans, et le preneur n’a pas de droit au renouvellement et à défaut à une indemnité d’éviction.

Que se passe-t-il en cas de maintien du locataire dans les lieux à la fin du bail ?

L’article L145-5 précise ensuite :

« Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. (…) »

La « durée » à laquelle il est fait référence est, selon la cour de cassation, la durée du contrat, et non la durée de trois ans.

La Cour de cassation a en effet jugé, dans un arrêt du 8 juin 2017, n°16-24045, que

« quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ».

Ainsi, si à l’expiration de la durée du bail dérogatoire, même si celui-ci est prévu pour une durée inférieure à trois ans, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du bail, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux.

Si un bail dérogatoire d’un an est conclu et qu’à l’issue de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, un bail commercial s’opère entre les parties.

Il est donc conseillé au propriétaire, s’il souhaite éviter que le preneur puisse lui imposer de rester dans les lieux pendant neuf ans, et puisse se prévaloir d’un droit au renouvellement du bail, de signifier clairement au locataire, à l’expiration du bail dérogatoire, sa volonté de récupérer les locaux, par courrier recommandé avec accusé de réception ou acte d’huissier, puis si nécessaire, en cas d’absence de départ du locataire, de lancer une procédure visant à obtenir la libération des locaux.

Si le bail dérogatoire prévoit par exemple la délivrance d’un congé, des délais et des modalités, ces clauses devront bien-sûr être respectées.

En effet, si le bailleur n’agit pas à la fin de la durée du bail dérogatoire, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du bail, et que le preneur ne restitue pas les locaux, un bail commercial s’opère entre les parties.

De la même façon, si le preneur ne souhaite pas être soumis au statut des baux commerciaux, il doit libérer les locaux loués dès la fin du bail dérogatoire.

Comment conclure plusieurs baux d’une durée plus courte ?

L’article 145-5 du code de commerce précise également :

« Il en est de même (référence au fait qu’un nouveau bail s’opère et est soumis au statut des baux commerciaux), à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. (…) » 

Si les parties renouvellent le bail dérogatoire ou en concluent un nouveau portant sur le même local commercial, et que la durée des baux successifs excède trois ans, une requalification en bail commercial pourra donc avoir lieu.

Si en revanche un renouvellement tacite du bail est prévu dans le bail initial, et que les renouvellements successifs n’entrainent pas une durée de plus de trois ans, un bail commercial ne devrait pas s’opérer.

Mais si le bail initial ne prévoit pas de renouvellement tacite, et que les parties concluent par la suite un nouveau bail ou un renouvellement du bail, même si la durée des baux successifs n’excède pas trois ans, il existe un risque, au regard de la position de la Cour de cassation, qu’il soit considéré qu’un bail commercial s’est opéré entre les parties, surtout si le premier bail a été suivi d’un maintien dans les lieux du locataire avant qu’un nouveau bail ou qu’un renouvellement soit conclu.

Dès lors, si les parties souhaitent conclure un bail dérogatoire d’une durée inférieure à trois ans, en se laissant la possibilité de reconduire ce bail, sans que la durée des baux successifs ne dépasse trois ans, afin d’éviter l’application du statut des baux commerciaux, il leur est conseillé de stipuler dans le bail initial que le bail sera automatiquement reconduit à défaut, par exemple, d’un congé délivré par l’une des parties dans un certain délai avant la fin du bail.

Il est également important, dans ce cas, de stipuler que la durée totale des baux successifs, du fait des renouvellements, est limitée à trois ans au maximum, et d’indiquer le nombre maximum de renouvellements pouvant avoir lieu.

Autres précisions sur les baux dérogatoires

Les parties ont par ailleurs l’obligation d’établir un état des lieux lors de l’entrée dans les lieux et lors de la restitution des locaux.

Il est précisé que des règles différentes s’appliquent aux contrats de location à caractère saisonnier.

Les baux dérogatoires sont généralement utilisés pour permettre au preneur d’essayer une activité commerciale sur une courte durée, ce qui lui permet de déterminer si cette activité fonctionne, avant de s’engager dans un contrat de bail plus long.

Convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire, intégrée au code de commerce par la loi Pinel, se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

La convention d’occupation précaire n’est pas soumise aux règles du code de commerce relatives aux baux commerciaux.

Les circonstances justifiant la conclusion d’une convention d’occupation précaire doivent exister lors de la conclusion du contrat.

Il doit s’agir d’une situation de précarité objective et indépendante de la volonté des parties. A défaut, le contrat pourrait être requalifié en bail commercial.

Il peut s’agir, par exemple, d’une convention conclue dans l’attente d’une expropriation ou d’une convention portant sur des locaux destinés à la démolition.

Le montant de la redevance doit par ailleurs être modique, donc inférieur aux loyers habituels du marché.

En revanche, la loi ne prévoit pas de durée maximale pour la convention d’occupation précaire.

Ces conventions permettent de continuer à exploiter les biens dans l’attente de la survenance de l’événement qui rend la situation précaire et empêche de les louer dans le cadre d’un bail commercial classique.