Que faire lorsqu’un locataire ne paye pas ses loyers ?

Lorsque le locataire ne paye plus ses loyers dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur dispose de plusieurs possibilités. Il est généralement nécessaire qu’il agisse rapidement, pour éviter que le montant de la dette ne devienne trop important. Lorsque les loyers ne peuvent être obtenus amiablement, il est recommandé au bailleur de faire rapidement appel à un avocat.

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À LIRE AUSSIComment rédiger un bail commercial ?

1. Face aux loyers impayés : relances, échéancier de paiement

Le bailleur commence en principe par relancer le locataire, par courrier simple ou recommandé.

Ces relances suffisent parfois à débloquer la situation !

Une discussion entre le bailleur et le locataire peut également donner lieu à un accord sur un échéancier de paiement. Ce type d’accord peut en effet permettre au locataire ayant rencontré des difficultés de rembourser sa dette, sans que le bailleur n’ait à engager de procédure judiciaire.

2. La clause résolutoire

La plupart des baux commerciaux prévoient une clause résolutoire, qui permet au bailleur de résilier le bail en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles, et notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges.

La mise en jeu de la clause résolutoire est toutefois encadrée par la loi.

Selon l’article L145-41 du code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

3. Le commandement de payer simple lorsqu’un locataire ne paie pas ses loyers

En cas de manquement du preneur à son obligation de paiement du loyer, des charges, ou de toute autre somme mise à sa charge par le bail, le bailleur peut lui faire délivrer un commandement de payer.

Ce commandement ne vise pas nécessairement la clause résolutoire. Il peut se limiter à faire sommation au locataire de payer les sommes dues au bailleur.

En ce cas, le bailleur ne pourra pas solliciter la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire si le locataire ne paye pas les loyers impayés ou les autres sommes dues, à la suite du commandement.

Le locataire est condamnable

Le bailleur pourra en revanche agir en justice pour solliciter la condamnation du locataire à lui payer les sommes dues. Le bailleur n’a d’ailleurs pas l’obligation de faire délivrer un commandement au locataire avant d’agir en justice, et peut se contenter d’adresser une mise en demeure sans faire délivrer un commandement de payer par acte d’huissier.

4. Le commandement de payer visant la clause résolutoire

La plupart du temps, lorsque le bailleur fait délivrer un commandement de payer au preneur, il le fait pour pouvoir obtenir la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire si le locataire ne paye pas.

En ce cas, le commandement de payer devra notamment :

• indiquer les manquements reprochés au preneur et le détail des sommes dues au bailleur ;
• reproduire la clause résolutoire du bail ;
• indiquer l’intention du bailleur de se prévaloir de cette clause résolutoire ;
• indiquer que le preneur dispose d’un délai d’un mois pour se conformer au commandement, et qu’à défaut la clause résolutoire sera acquise ;

Le locataire aura alors un mois pour remplir les obligations visées par le commandement.

En cas de non-respect de ce délai par le preneur, le contrat de location sera résilié par acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, si le locataire remplit ses obligations dans ce délai, la clause résolutoire ne jouera pas et le bail continuera.

En cas d’acquisition de la clause résolutoire, le bailleur devra toutefois agir en justice pour le faire constater par un juge, et solliciter, le cas échéant, l’expulsion du locataire si celui-ci ne restitue pas les lieux.

Le bailleur fera alors délivrer au preneur une assignation, au fond ou en référé, devant le Tribunal judiciaire.

Cela lui permettra d’obtenir un titre exécutoire, et donc de faire exécuter la décision de justice par un huissier, si le locataire ne s’y conforme pas, et notamment s’il refuse de quitter les lieux.

5. La possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement

Près de deux années peuvent être accordées au locataire

Selon l’article 1343-5 du code civil :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En cas de non-paiement des loyers, charges, ou autres sommes dues au bailleur, le juge a donc la possibilité, dans certaines conditions, d’accorder des délais au preneur pour payer sa dette.

Si ces délais sont accordés dans le cadre d’une action en acquisition de la clause résolutoire du bail, le juge peut décider de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai de paiement accordé au preneur. Deux cas de figure peuvent en ce cas se présenter :

• En cas de non-respect, par le preneur, des délais accordés par le juge, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera donc résilié. Le bailleur pourra alors le faire expulser, si cela est bien prévu par la décision de justice.
• Si le preneur respecte les délais accordés par le juge, la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant pas joué, et le bail continuera.

6. La résiliation judiciaire

La résiliation du bail peut également être demandée en justice sans utiliser la clause résolutoire. Il est alors nécessaire, pour le bailleur, de justifier d’un ou plusieurs manquements du preneur à ses obligations, et que ces manquements soient suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat.

Cela peut notamment être utilisé en cas de manquements répétés, mais qui durent moins d’un mois après les commandements délivrés par le bailleur, et ne permettent donc pas de faire jouer la clause résolutoire.

Cette procédure nécessite de saisir le Juge dans le cadre d’une procédure au fond, alors que les procédures sur le fondement de la clause résolutoire peuvent être jugées en référé ce qui permet d’obtenir une décision plus rapide.

Lorsque le preneur cesse de payer les loyers, il est donc souvent préférable, pour le bailleur, d’agir sur le fondement de la clause résolutoire, afin d’obtenir le constat de la résiliation le plus rapidement possible, et d’éviter que les impayés s’accumulent.

7. Saisie conservatoire

Le bailleur a également la possibilité de faire saisir par huissier, à titre conservatoire, sur le compte bancaire du locataire, les sommes correspondant aux impayés de loyers et charges.

Cela peut permettre au bailleur de bloquer ces sommes, le temps d’obtenir une décision de justice condamnant le locataire au paiement.

En revanche, une saisie conservatoire peut également avoir pour effet d’aggraver la situation financière du locataire, et donc rendre plus difficile le remboursement des loyers et la poursuite du bail.

Par ailleurs, si le locataire entre en procédure collective avant que le bailleur ait obtenu une décision de justice condamnant le locataire au paiement, et donc avant qu’il ait transformé la saisie conservatoire en saisie attribution, le bailleur ne pourra plus se faire attribuer ces sommes bloquées sur le compte du locataire.