La rédaction d’un bail commercial nécessite une bonne connaissance des règles applicables. Il est donc recommandé de confier cette rédaction à un avocat ou à un administrateur de biens. Le régime des baux commerciaux, défini par code de commerce, prévoit en effet de nombreuses règles. Les parties peuvent toutefois déroger, dans un bail commercial, à certaines de ces règles.
Le présent article ne présente pas l’ensemble des règles applicables, mais donne quelques exemples de clauses nécessitant l’attention du rédacteur.
Vérifier que le bail est soumis aux règles des baux commerciaux
Le principe est défini à l’article L145-1 du code de commerce, qui prévoit que le statut des baux commerciaux est applicable aux immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, si le propriétaire du fonds est un commerçant ou un industriel immatriculé au RCS, ou un chef d’entreprise immatriculée au répertoire des métiers.
Les articles L145-1 et L145-2 prévoient toutefois de nombreux autres cas dans lesquels les règles des baux commerciaux s’appliquent.
Les règles relatives au baux professionnels, différentes de celles relatives aux baux commerciaux, sont applicables au locaux professionnels lorsque le statut des baux commerciaux n’est pas applicable automatiquement, donc lorsque les parties ne sont dans aucun des cas prévus aux articles L145-1 et L145-2.
Cela peut être le cas pour les associations ou les professions libérales.
Toutefois, lorsque les règles des baux commerciaux ne sont pas applicables automatiquement, les parties ont la possibilité, dans certains cas, de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux.
Rédiger un bail commercial : la durée du bail
En revanche, le preneur a obligatoirement la possibilité de résilier le bail lors de chaque échéance triennale, sauf exceptions.
Dans certains cas, des baux dérogatoires ou précaires peuvent être conclu entre les parties, ce qui permet de prévoir une durée différente.
La clause résolutoire
Il est important, pour le bailleur, que le bail prévoie une clause résolutoire. Cela lui permettra d’obtenir plus rapidement une résiliation du contrat en cas de manquement du preneur à ses obligations.
La clause résolutoire est réglementée, en matière de bail commercial, par l’article L145-41 du code de commerce.
Pour mettre en œuvre la clause résolutoire d’un bail commercial, un commandement, devant répondre à certaines règles, doit être délivré au preneur. Si celui-ci ne remplit pas les obligations visées dans le commandement, dans le délai d’un mois suivant ce commandement, le bail est en principe résilié.
Une clause résolutoire peut s’appliquer en cas de défaut de paiement ou en cas de manquement à d’autres obligations contractuelles, selon ce qu’elle prévoit.
Le Juge a par ailleurs la possibilité d’accorder des délais de paiement au preneur, ce qui peut permettre à ce dernier d’éviter la résiliation du bail.
La clause d’indexation du loyer
Le bail peut prévoir une indexation des loyers, sur l’indice des loyers commerciaux ou sur l’indice des activités tertiaires, conformément à l’article L 145-34 du code de commerce.
La clause d’indexation doit prévoir la même durée entre deux variations de loyer et deux variations de l’indice applicable. En cas de distorsion entre ces durées, la clause d’indexation risque d’être réputée non écrite.
Charges et taxes
La répartition des charges et taxes entre le bailleur et le locataire est prévue aux articles L145-40-2 et R145-35 du code de commerce.
Cette répartition est d’ordre public. Les parties ne peuvent donc pas y déroger contractuellement.
Le bail doit comporter une liste des charges et taxes imputables au locataire.
Cession du droit au bail, du fonds de commerce et sous-location
Selon l’article L145-16 du code de commerce, les parties peuvent prévoir que la cession du bail est interdite, sauf si le bail est cédé avec le fonds de commerce ou l’entreprise du preneur.
Le bail peut par ailleurs prévoir qu’en cas de cession, le cédant garantira les paiements du cessionnaire. Cette garantie ne peut s’appliquer pendant plus de 3 ans après la cession.
Selon les articles L145-31 et L145-32 du code de commerce, la sous-location est interdite sauf stipulation contraire du bail.
En cas de sous-location régulière, le sous-locataire a un droit au renouvellement de son bail opposable au bailleur, à l’expiration du bail principal. Toutefois, en cas de sous-location partielle, si le bail principal prévoit l’indivisibilité des locaux, le propriétaire n’a pas l’obligation de renouveler le bail du sous-locataire à l’expiration du bail principal.
Etat des lieux
Depuis la loi Pinel, selon l’article L145-40-1 du code de commerce, l’état des lieux est obligatoire.
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil, selon laquelle les locaux étaient en bon état de réparations locatives au début du bail, et ne peut donc, à défaut d’état des lieux, se faire rembourser d’éventuels frais de remise en état, sauf s’il a effectué toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux.
Rédiger un bail commercial : les annexes obligatoires
- Etat des risques naturels et pollutions, article L125-5 du code de l’environnement : Durée de validité de 6 mois. Si l’état des risques n’est pas fourni au locataire, celui-ci peut demander la résolution du contrat ou demander une diminution du prix.
- Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L125-2 ou de l’article L128-2 du code des assurances (catastrophes naturelles et catastrophes technologiques), le bailleur est tenu d’informer par écrit le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé (généralement un document sur ce point est à remplir dans l’état des risques). Les sanctions en cas de non respect de cette obligation sont les mêmes que concernant l’état des risques.
- Si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 : diagnostic amiante (préférable pour respecter l’obligation précontractuelle de droit commun).
- Si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 : constat des risques d’exposition au plomb si une partie du local est à usage d’habitation.
- Diagnostic de Performance Energétique (DPE) si une partie du local est à usage d’habitation.
- Annexe environnementale si local de plus de 2.000 m2, article L125-9 du code de l’environnement.
- Inventaire des catégories de charges et taxes liées au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire peut être intégré au bail.