Résiliation de bail commercial : mode d'emploi

Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?

Comment exiger le paiement d'un loyer ?

Un commandement de payer est un acte, généralement délivré par un huissier de justice, visant à ordonner à une personne de payer des sommes dues à une autre personne. Le présent article traite des commandements de payer délivrés par une partie à un contrat de bail commercial à l’autre partie, en raison d’un impayé de loyers, de charges ou d’une autre somme due.

Des règles différentes peuvent s’appliquer aux commandements délivrés dans d’autres cas, notamment dans le cadre d’un bail d’habitation.

Le commandement de payer simple

En cas de manquement du preneur à son obligation de paiement du loyer, des charges, ou de toute autre somme mise à sa charge par le bail, le bailleur peut lui faire délivrer un commandement de payer.

Ce commandement ne vise pas nécessairement la clause résolutoire. Il peut se limiter à faire sommation au locataire de payer les sommes dues au bailleur.

En ce cas, le bailleur ne pourra pas solliciter la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire si le locataire ne paye pas les loyers impayés ou les autres sommes dues, à la suite du commandement.

Le bailleur pourra en revanche agir en justice pour solliciter la condamnation du locataire à lui payer les sommes dues. Le bailleur n’a d’ailleurs pas l’obligation de faire délivrer un commandement au locataire avant d’agir en justice, et peut se contenter d’adresser une mise en demeure sans faire délivrer un commandement de payer par acte d’huissier.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire

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La plupart du temps, lorsque le bailleur fait délivrer un commandement de payer au preneur, il le fait pour pouvoir obtenir la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire si le locataire ne paye pas.

En ce cas, le commandement de payer devra notamment :

  • indiquer les manquements reprochés au preneur et le détail des sommes dues au bailleur ;
  • reproduire la clause résolutoire du bail ;
  • indiquer l’intention du bailleur de se prévaloir de cette clause résolutoire ;
  • indiquer que le preneur dispose d’un délai d’un mois pour se conformer au commandement, et qu’à défaut la clause résolutoire sera acquise ;

Le locataire aura alors un mois pour remplir les obligations visées par le commandement.

En cas de non-respect de ce délai par le preneur, le contrat de location sera résilié par acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, si le locataire remplit ses obligations dans ce délai, la clause résolutoire ne jouera pas et le bail continuera.

En cas d’acquisition de la clause résolutoire, le bailleur devra toutefois agir en justice pour le faire constater par un juge, et solliciter, le cas échéant, l’expulsion du locataire si celui-ci ne restitue pas les lieux.

Cela lui permettra d’obtenir un titre exécutoire, et donc de faire exécuter la décision de justice par un huissier, si le locataire ne s’y conforme pas, et notamment s’il refuse de quitter les lieux

Le bailleur fera alors délivrer au preneur une assignation, au fond ou en référé, devant le Tribunal judiciaire.

La demande de délais de paiement par le preneur

Conformément aux articles L145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, le preneur peut demander au Juge de lui accorder des délais de paiement.

Il peut le faire à l’occasion de la procédure judiciaire initiée par le bailleur, ou lui-même saisir le juge.

Le juge prend en considération la situation du débiteur et les besoins du créancier. Le délai maximum pouvant être accordé est de deux ans.

Si ces délais sont accordés, le juge pourra décider que la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant pas joué si le preneur respecte l’échéancier.

La contestation du commandement de payer

Le locataire peut contester le commandement de payer si celui-ci ne contient pas les mentions obligatoires indiquées ci-dessus.

Il peut également le contester en cas de mauvaise foi du bailleur.

Le bailleur peut être considéré comme ayant délivré le commandement de mauvaise foi s’il peut être démontré, par exemple, que son intention était de se soustraire à l’une de ses obligations, si l’état des locaux ne permet pas l’exploitation du commerce du preneur, ou encore si le bailleur voulait résilier le bail pour supprimer un commerce concurrent à sa propre activité.

Les arrêts suivants de la Cour de cassation peuvent notamment être cités :

C.Cass, 3ème civ, 1er février 2018, n°16-28684 : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur et non dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par le preneur avant la délivrance de la mise en demeure, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »

C.Cass, 3ème civ, 10 novembre 2010, n°09-15937 : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme le lui demandait la société Stock Plus qui soutenait que la bailleresse avait entendu faire cesser une exploitation concurrente d’un commerce que cette dernière possédait par ailleurs, si la clause résolutoire n’avait pas été mise en œuvre de mauvaise foi, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »