Bail Commercial ou Professionnel : que choisir ?

Le régime des baux commerciaux étant obligatoire dans de nombreux cas, le choix des parties quant au type de bail à conclure est limité. Toutefois, dans certains contextes, les parties ont la possibilité de choisir entre le régime des baux commerciaux et celui des baux professionnels.

Cas dans lesquels les parties peuvent choisir entre bail commercial et bail professionnel

Le régime des baux professionnels est applicable lorsque le local loué est affecté à un usage exclusivement professionnel et que le régime des baux commerciaux n’est pas obligatoire.

Conformément à l’article L145-1 du code de commerce, le régime des baux commerciaux s’applique :

« aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce. »

Il s’applique également dans les situations complémentaires listées à l’article L145-1 et L145-2 du code de commerce.

Il résulte de ces dispositions que de nombreux professionnels ont l’obligation de conclure un bail commercial. Le statut des baux commerciaux s’appliquera alors automatiquement.

Il existe toutefois des exceptions. Les professions libérales n’ont notamment pas l’obligation de conclure un bail commercial pour les locaux dans lesquels elles exercent leur activité professionnelle.

A défaut de stipulations particulières dans le bail, le contrat de location de locaux affectés à un usage exclusivement professionnel, conclu par un professionnel libéral, sera donc soumis au statut des baux professionnels et non des baux commerciaux.

Toutefois, l’article L145-2 du code de commerce dispose que le régime des baux commerciaux est applicable :

« aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime ».

Dès lors, en présence d’un locataire non obligatoirement soumis au statut des baux commerciaux, par exemple un avocat, un médecin ou encore un comptable exerçant en qualité de professionnel libéral, les parties auront le choix : elles pourront conclure un bail professionnel ou décider de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux.

Comment opter pour le régime des baux commerciaux lorsque les parties ont le choix ?

Le Contrat de bail doit comporter une clause précisant clairement que les parties ont décidé de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux.

Il a été jugé par la Cour de cassation que pour que cette soumission volontaire au statut des baux commerciaux soit valable, les parties devaient également renoncer expressément à l’application des dispositions relatives aux baux professionnels.

Un arrêt de la Cour de cassation du 20 octobre 2016, n°15-20285, précise ainsi :

« Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la faculté d’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux suppose que les parties manifestent de façon univoque leur volonté de se placer sous ce régime, que la qualification de bail commercial, la mention dans la convention selon laquelle » le preneur bénéficiera du statut de la propriété commerciale » ainsi que la référence aux règles du code de commerce ne suffisaient pas à caractériser une renonciation en toute connaissance de cause et dépourvue d’ambiguïté aux dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 permettant de rompre le bail à tout moment par congé donné par lettre recommandée. »

Les Parties souhaitant se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux doivent ainsi stipuler expressément dans le bail :

• qu’elles se soumettent volontairement au statut des baux commerciaux ;
• et qu’elles renoncent à se prévaloir du statut des baux professionnels et particulièrement des dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 permettant notamment au preneur de rompre le bail à tout moment par congé donné par lettre recommandé. Il est conseillé de citer intégralement, dans le bail, cet article 57 A auquel il est renoncé.

Bail commercial vs bail professionnel : que choisir ?

Bail professionnel : quelles sont les règles ?

Les principales règles relatives aux baux professionnels sont celles figurant à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 mentionné ci-avant :

• contrat d’une durée au moins égale à six ans ;
• contrat établi par écrit ;
• Au terme fixé par le contrat, sauf congé, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée ;
• chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois ;
• le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Un bail professionnel est donc plus souple qu’un bail commercial : les parties sont libres de définir la plupart de leurs obligations comme elles l’entendent, le locataire peut procéder à la résiliation du bail à tout moment en respectant un délai de préavis de six mois, le bailleur peut donner congé à la fin du bail sans avoir à payer une indemnité d’éviction, le preneur n’a pas de droit au renouvellement.

Bail commercial : quelles sont les règles ?

La réglementation des baux commerciaux se caractérise au contraire par plus de règles, lesquelles répondent notamment à une volonté du législateur de protéger le locataire, qui exploite en principe un fonds de commerce dans les locaux loués, et doit ainsi pouvoir profiter d’une certaine continuité, nécessaire à la bonne exploitation de ce fonds.

Les règles suivantes peuvent notamment être citées :

• durée du bail au moins égale à neuf ans ;
• possibilité pour le locataire de résilier le contrat à la fin des périodes triennales ;
• droit du locataire au renouvellement du bail ;
• en cas de refus de renouvellement par le bailleur, indemnité d’éviction à payer au locataire ;
• plafonnement du loyer en cas de renouvellement du bail ;
• droit de préférence du preneur en cas de vente du local ;
• droit du preneur de céder son fonds de commerce.

Il s’agit de règles de principe fixées par le statut des baux commerciaux, qui connaissent toutefois certaines exceptions.