Qu’est-ce qu’un Bail Commercial ?

Bail commercial : définition

Le statut des baux commerciaux, défini aux articles L145-1 et suivants du code de commerce, s’applique, comme indiqué à l’article L145-1

« Aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce. »

Dans ces cas, comme dans les autres situations complémentaires listées à l’article L145-1 et L145-2 du code de commerce, les règles relatives aux baux commerciaux s’appliquent.

La réglementation des baux commerciaux se caractérise par une volonté de protéger le locataire, qui exploite en principe un fonds de commerce dans les locaux loués, et doit ainsi pouvoir profiter d’une certaine continuité nécessaire à la bonne exploitation de ce fonds.

Quelle est la durée du bail commercial ?

La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans.

Le preneur a toutefois, sauf exceptions, la possibilité de résilier le contrat à la fin des périodes triennales. Le bailleur n’a cette possibilité que dans certains cas très encadrés.

A l’issue du bail, le preneur a un droit au renouvellement du contrat de location.

Quid du droit au renouvellement ?

A l’issue du bail, le preneur peut en obtenir son renouvellement aux mêmes conditions.

Si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il devra alors, sauf exceptions, verser une indemnité d’éviction au locataire.

Elle doit indemniser le locataire pour le préjudice qu’il subit du fait de l’obligation de restituer les locaux, ce qui peut entraîner, dans certains cas, la perte de son fonds de commerce.

Plafonnement du loyer en cas de renouvellement

En cas de renouvellement du bail, le loyer du nouveau bail est « plafonné », c’est à dire que la variation entre ce loyer et le loyer initial du bail précédent ne peut, sauf exceptions, être supérieure à la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Le loyer pourra être déplafonné en cas de modification notable d’au moins l’un des éléments suivants :

• Les caractéristiques du local considéré ;
• La destination des lieux ;
• Les obligations respectives des parties ;
• Les facteurs locaux de commercialité.

Le loyer sera alors fixé à la valeur locative.

Le loyer peut également être déplafonné si le bail a été conclu pour une durée de plus de 9 ans, ou si, par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail excède 12 ans.

Cependant, depuis la loi Pinel, si le loyer est déplafonné, cela ne peut donner lieu à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, sauf si la durée du bail a excédé douze ans par l’effet de la tacite prolongation.

Il existe par ailleurs des exceptions concernant les terrains, les locaux monovalents et les locaux à usage exclusif de bureaux, dont les loyers répondent à d’autres règles.

Bail commercial : quelles charges et quels impôts ?

Le contrat de bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Les charges pouvant être supportées par le locataire sont définies à l’article R145-35 du code de commerce.

Les grosses réparations, définies à l’article 606 du code civil, ne peuvent notamment pas être mises à la charge du preneur.

Encadrement de la clause résolutoire

Les clauses de résiliation de plein droit ne peuvent produire effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Dès lors, en cas de manquement du preneur à ses obligations, même si une clause prévoit que ces manquements entraînent la résiliation de plein droit du bail, cette résiliation ne pourra avoir lieu que si le manquement perdure pendant un mois à la suite du commandement délivré par le bailleur.

Si le preneur remplit ses obligations dans ce délai, la clause résolutoire ne jouera pas.

Certains manquements ne peuvent toutefois pas être régularisés, et les manquements du preneur peuvent également donner lieu à d’autres sanctions et conséquences, mais ces dispositions permettent tout de même au preneur, dans certains cas, d’éviter une résiliation de plein droit de son bail.

Par ailleurs, les juges ont la possibilité d’accorder des délais de paiement aux locataires, d’une durée maximum de deux ans, ce qui peut aussi, dans certains cas, permettre d’éviter une résiliation du bail, si le locataire remplit ses obligations dans les conditions fixées par le Juge.

Le droit de préférence du locataire en cas de vente du local

Si le propriétaire entend vendre le local loué, le locataire (ou preneur) dispose d’un droit de préférence.

Le bailleur doit ainsi lui notifier sa volonté de vendre le local. Cette notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au locataire.

Si le bailleur décide par la suite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l’acquéreur, il doit à nouveau le notifier au preneur.

Ce droit de préférence est applicable sauf en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Le droit du locataire de céder son fonds de commerce

Selon l’article L145-16 du code de commerce :

« sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. »

Le preneur peut donc céder son fonds de commerce, et dans le cadre de cette cession, son droit au bail. Le bailleur ne peut le lui interdire.

Le bailleur peut toutefois soumettre cette cession à certaines conditions.

Par ailleurs, ce texte ne concerne pas la cession isolée de droit au bail.

En cas de cession de fonds de commerce ou de droit au bail, si une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur est conclue entre le cédant et le bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession.