Les baux commerciaux précisent généralement la destination des locaux autorisée par le bailleur. Si le preneur ne respecte pas cette destination, il s’agit d’un manquement à ses obligations contractuelles, notamment susceptible de donner lieu, à la demande du bailleur, à la résiliation du bail, ou au refus de renouvellement. Un changement de destination est toutefois possible selon certaines conditions. On parle alors de déspécialisation.
Déspécialisation partielle
Selon l’article L145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre aux activités prévues au bail des activités connexes ou complémentaires.
Cet article est d’ordre public. Les parties ne peuvent donc pas prévoir de clause contraire dans le contrat de location.
Les notions d’activités connexes et complémentaires ne sont pas définies par la loi. Selon la jurisprudence :
- Une activité est connexe à une autre si elle a un rapport étroit avec elle.
- Une activité est complémentaire si elle est nécessaire à un meilleur exercice de l’activité principale.
Procédure de déspécialisation partielle
Le bailleur doit alors faire connaître au locataire, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités.
En cas de contestation, l’une des parties peut saisir le Tribunal judiciaire, lequel doit se prononcer en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.
Attention, l’exercice par le locataire d’une activité connexe ou complémentaire, sans respecter préalablement cette procédure, peut entrainer des sanctions comme la résiliation du contrat de bail commercial ou, au terme du bail, le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, donc sans paiement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.
Augmentation du loyer en cas de déspécialisation partielle
Selon l’article L145-47 du code de commerce, lors de la première révision triennale suivant la notification visée ci-dessus, il peut être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.
En principe, lors d’une révision triennale, le bailleur ne peut, sauf exceptions, augmenter le loyer que proportionnellement à l’augmentation de l’indice applicable. L’augmentation du loyer lors d’une révision triennale est donc généralement plafonnée.
En revanche, si une déspécialisation partielle a eu lieu, et si les nouvelles activités entrainent par elles-mêmes une augmentation de la valeur locative, le bailleur pourra augmenter le loyer lors de la révision triennale suivante, pour le porter à la valeur locative des locaux loués à cette date, sans que l’augmentation soit plafonnée par l’augmentation de l’indice.
Une déspécialisation partielle pourra enfin entrainer, si la modification d’activité est notable, une fixation du loyer à la valeur locative, sans plafonnement, lors du renouvellement du bail.
Il convient donc, pour le preneur, d’être prudent avant d’engager une procédure de déspécialisation partielle, surtout si le loyer qu’il paye actuellement est inférieur à la valeur locative réelle des locaux, du fait par exemple de l’ancienneté du bail.
Déspécialisation totale
Il s’agit d’un changement total de l’activité exercée dans les locaux.
Selon l’article L145-48 du code de commerce, le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les locaux une ou plusieurs activités différentes de celle prévue au bail « eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution ».
Le Preneur doit donc prouver qu’il ne peut pas exercer dans les locaux une activité rentable sans changement d’activité. Il doit s’agir d’une nécessité économique de s’adapter, et non de remplacer une activité rentable par une autre produisant plus de bénéfices.
Les nouvelles activités doivent être compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Elles doivent également correspondre aux besoins de la clientèle, en fonction de l’offre commerciale déjà en place dans le secteur.
Il est précisé que le premier locataire d’un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction ne peut se prévaloir de cette faculté pendant un délai de neuf ans à compter de la date de son entrée en jouissance.
Procédure de déspécialisation totale
La demande du locataire au bailleur doit :
- Comporter l’indication des activités dont l’exercice est envisagé ;
- Etre effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier ;
- Etre dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (pour rappel, un état des privilèges et nantissements, comprenant la liste de ces créanciers, peut-être commandé sur le site www.infogreffe.fr.) Ces derniers peuvent demander que le changement d’activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.
Le bailleur doit, dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l’exercice d’activités similaires à celles visées dans la demande. Ceux-ci doivent, à peine de forclusion, faire connaître leur attitude dans le mois de cette notification.
A défaut par le bailleur d’avoir, dans les trois mois de la demande, notifié au locataire son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande.
Le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n’est pas justifié par un motif grave et légitime.
Augmentation du loyer en cas de déspécialisation totale
Selon l’article L145-50 du code de commerce, le bailleur peut :
- demander le paiement, par le locataire, d’une indemnité égale au montant du préjudice subi par le bailleur du fait du changement d’activité ;
- demander, au moment de la transformation, l’augmentation du montant du loyer.
Si la modification d’activité est notable, le bailleur pourra également demander lors du renouvellement du contrat de bail, sur le fondement de la déspécialisation, la fixation du loyer à la valeur locative, sans plafonnement.