Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?
Bail commercial

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

Découvrez ce qu'est une clause résolutoire et comment elle peut être utilisée dans le cadre d'un contrat. Apprenez-en plus sur ses effets et sa validité juridique.

Le 05/04/2022 par L'équipe local-commercial.fr

Le présent article traite des clauses résolutoires applicables en présence de baux commerciaux. Des règles différentes peuvent s’appliquer à d’autres contrats, et notamment aux baux d’habitation.

Découvrez ci-dessous tout ce qu’il faut savoir sur la clause résolutoire.

Clause résolutoire, définition

La plupart des baux commerciaux prévoient une clause résolutoire, qui permet au bailleur de résilier le bail en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles.

La mise en jeu de la clause résolutoire est toutefois encadrée par la loi.

Selon l’article L145-41 du code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Quel est le contenu de la clause résolutoire ?

La clause résolutoire doit déterminer quelles inexécutions contractuelles du preneur peuvent donner lieu à la résiliation du contrat de location.

Si la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial prévoit seulement une résiliation du contrat dans le cas dans lequel des loyers seraient impayés, elle ne pourra pas s’appliquer en cas de manquement du preneur à une autre obligation.

Il est donc important d’indiquer dans le bail quelles obligations pourront donner lieu à l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle peut éventuellement faire référence à l’ensemble des obligations du bail.

Le préalable obligatoire à l’acquisition de la clause résolutoire : le commandement

Le bailleur souhaitant résilier le bail par acquisition de la clause résolutoire doit, après avoir constaté un manquement du preneur, lui faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire.

Il peut s’agir :

  • d’un commandement de payer, si le manquement du preneur consiste en l’absence de paiement du loyer ou des charges, ou de toute somme due au bailleur ;
  • soit d’un commandement ou sommation d’exécuter, si le preneur n’a pas respecté une autre obligation.

Cet acte est délivré au preneur par un huissier de justice. Le bailleur adresse souvent au preneur une mise en demeure de remplir ses obligations, avant de faire délivrer le commandement par acte d’huissier.

A partir de la date à laquelle lui est délivré le commandement, le locataire a un mois pour remplir les obligations mentionnées dans le commandement.

S’il remplit ces obligations dans ce délai, le bailleur ne pourra pas faire jouer la clause résolutoire.

S’il ne remplit pas ces obligations avant l’expiration de ce délai, le bailleur pourra alors agir en justice pour demander au juge de constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire.

Le preneur a par ailleurs la possibilité, selon certaines conditions, de contester le commandement.

Le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

Si le preneur ne respecte pas les obligations mentionnées dans le commandement, le bailleur devra agir en justice pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail, et obtenir une condamnation du preneur à lui restituer les locaux loués, sauf si le preneur accepte la résiliation du contrat de bail et restitue les lieux.

Le bailleur peut agir soit en référé, soit au fond.

L’action en référé implique que le preneur ne puisse pas opposer de contestation sérieuse aux demandes du bailleur. Il est donc nécessaire, pour le bailleur, que le manquement du preneur à ses obligations soit suffisamment évident, sinon le juge des référés risque de considérer qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de statuer sur les demandes présentées par le bailleur.

L’action en référé permet d’obtenir une décision plus rapide, ce qui peut être particulièrement important pour le bailleur, par exemple dans le cas où le preneur a cessé de payer ses loyers et qu’il n’est pas certain que sa situation financière lui permette de payer les sommes dues au bailleur.

Le bailleur a alors intérêt à faire constater rapidement la résiliation du bail pour récupérer les locaux et éviter que la dette locative ne devienne trop importante.

En cas d’action en justice, le bailleur devra, conformément à l’article L143-2 du code de commerce, notifier la demande de résiliation aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds, au moins un mois avant le jugement.

Dans la pratique, le bailleur peut vérifier la présence de créanciers inscrits en levant un état des privilèges et nantissements sur le site www.infogreffe.com et, en cas de créanciers inscrits, il demandera à l’huissier de leur dénoncer l’assignation.

La possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En cas de non-paiement des loyers, charges, ou autres sommes dues au bailleur, le juge a donc la possibilité, dans certaines conditions, d’accorder des délais au preneur pour payer sa dette.

Si ces délais sont accordés, le juge peut décider de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai de paiement accordé au preneur. Deux cas de figure peuvent en ce cas se présenter :

  • En cas de non-respect, par le preneur, des délais accordés par le juge, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera donc résilié. Le bailleur pourra alors le faire expulser, si cela est bien prévu par la décision de justice.
  • Si le preneur respecte les délais accordés par le juge, la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant pas joué, et le bail continuera.
Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

Crédits photo : iStock / VE. Miller

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