Résiliation de bail commercial : mode d'emploi

Comment résilier un bail commercial 3 6 9 ?

Qu'est-ce qu'un bail 3 6 9 ?

Le bail commercial peut prendre fin à l’issue de la durée prévue au contrat, par un congé ou une demande de renouvellement. Le bail commercial peut également, dans certains cas, être résilié avant son terme. Le présent article vise à présenter ces possibilités de résiliation pendant le cours du bail.

1. La résiliation triennale pour résilier un bail commercial 3 6 9

L’article L145-4 du code de commerce prévoit que le preneur a la faculté de donner congé à la fin d’une période triennale.

Ce congé doit être donné par le preneur avec un préavis d’au moins 6 mois avant la fin de la période triennale, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.

Il n’est pas possible de prévoir une clause contraire, qui empêcherait le preneur de donner congé à la fin d’une période triennale, sauf dans les baux suivants :

  • Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;
  • Les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation (ce sont les locaux qui nécessiteraient des travaux importants pour être utilisés pour une activité différente. Cela peut être le cas par exemple des garages, des cinémas ou des hôtels) ;
  • Les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts.

Une exception est également prévue pour les résidences de tourisme. L’article L 145-7 du code de commerce prévoit que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale.

Le bailleur, de son côté, ne peut résilier le bail à la fin des périodes triennales que dans des cas précis, comme notamment la construction ou la reconstruction d’un immeuble existant, ou l’exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, et selon certaines conditions.

2. Résiliation en cas départ à la retraite du preneur

Le preneur a par ailleurs la possibilité de résilier le bail à tout moment lorsqu’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social.

Cette possibilité s’applique au preneur personne physique et à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

Ce congé doit être donné par le preneur avec un préavis d’au moins six mois par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.

Cela est généralement utilisé lorsque le preneur n’a pas pu céder son fonds de commerce ou son droit au bail.

3. Une résiliation amiable pour résilier un bail commercial 3 6 9 ?

Le bailleur et le preneur ont toujours la possibilité de se mettre d’accord sur une résiliation anticipée du contrat de bail.

En ce cas, il est nécessaire de notifier cette résiliation aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce, conformément à l’article L143-2 du code de commerce.

La résiliation amiable ne devient définitive qu’un mois après la notification aux créanciers inscrits, aux domiciles élus.

Pour se renseigner sur la présence de créanciers inscrits, il est possible de commander un état des privilèges et nantissements sur le site www.infogreffe.fr.

4. La clause résolutoire

Comment résilier un bail commercial grâce à une clause résolutoire ?
Les contrats de bail commercial comprennent généralement une clause résolutoire, prévoyant une résiliation de plein droit du bail dans certains cas.

Cette clause permet au bailleur d’obtenir la résiliation du contrat de location en cas de manquement du preneur au paiement du loyer ou des charges, ou à ses autres obligations, selon ce qui est stipulé dans cette clause.

Pour obtenir la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire, le bailleur doit faire délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire du bail. Ce commandement doit notamment mentionner le manquement reproché au preneur.

Ce n’est qu’un mois après la délivrance de ce commandement au locataire que le contrat sera résilié de plein droit, si ce dernier n’a pas exécuté, dans ce délai, les obligations visées par le commandement.

Le bailleur pourra alors saisir le Juge pour lui demander de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Le Juge a toutefois la possibilité d’accorder des délais de paiement au preneur. Ces délais peuvent être, au maximum, de deux ans. En ce cas, le Juge peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. Si le locataire remplit ses obligations dans les conditions fixées par le Juge, la clause résolutoire ne joue pas.

5. Résilier son bail commercial 3 6 9 grâce à la résiliation judiciaire ?

La résiliation du bail peut également être demandée en justice sans utiliser la clause résolutoire. Il est alors nécessaire, pour le bailleur, de justifier d’un ou plusieurs manquements du preneur à ses obligations, et que ces manquements soient suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat.

Cela peut notamment être utilisé en cas de manquements répétés, mais qui durent moins d’un mois après les commandements délivrés par le bailleur, et ne permettent donc pas de faire jouer la clause résolutoire.

Cette procédure nécessite de saisir le Juge dans le cadre d’une procédure au fond, alors que les procédures sur le fondement de la clause résolutoire peuvent être jugées en référé ce qui permet d’obtenir une décision plus rapide.

Lorsque le preneur cesse de payer les loyers, il est donc souvent préférable d’agir sur le fondement de la clause résolutoire, afin d’obtenir le constat de la résiliation le plus rapidement possible, et d’éviter que les impayés s’accumulent.

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