Renouvellement de bail commercial : qui le demande et quand ?

En matière de bail commercial, le locataire dispose d’un droit au renouvellement de son bail. Ce renouvellement peut-être demandé par le locataire, ou proposé par le bailleur. Si le bailleur refuse ce renouvellement, il devra, sauf exceptions, verser une indemnité d’éviction au locataire.

Quelles sont les conditions du droit au renouvellement du bail commercial du preneur ?

Le locataire a le droit d’obtenir un renouvellement de son bail aux mêmes conditions.

Pour se prévaloir de ce droit, le locataire devra respecter certaines conditions.

Il faut, notamment :

• Sauf exceptions, que le locataire soit inscrit au RCS ou au répertoire des métiers pour le fonds de commerce exploité et, plus généralement que le locataire remplisse l’ensemble des critères nécessaires à l’application du statut des baux commerciaux ;
• Que le fonds ait, sauf motifs légitimes, fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation ;
• Que le bailleur ne puisse pas se prévaloir de motifs graves et légitimes à l’encontre du locataire, de nature à justifier un refus de renouvellement.

Si le locataire peut se prévaloir du droit au renouvellement, le bailleur devra, s’il refuse le renouvellement, verser une indemnité d’éviction au locataire.

Les effets du droit au renouvellement du bail commercial

Le loyer du bail augmente-t-il en cas de renouvellement ?

En cas de renouvellement du bail, le bailleur ne pourra augmenter le loyer du nouveau bail, par rapport au bail précédent, que proportionnellement à la variation de l’indice applicable, l’ILC ou l’ILAT.

On parle de « plafonnement » du loyer.

Dans certains cas, le loyer pourra toutefois être déplafonné, pour être fixé à la valeur locative des locaux, notamment en cas de modification notable d’au moins l’un des éléments suivants :

• Les caractéristiques du local considéré ;
• La destination des lieux ;
• Les obligations respectives des parties ;
• Les facteurs locaux de commercialité.

Le loyer pourra également être fixé à la valeur locative :

• Si le bail renouvelé a été conclu pour une durée de plus de neuf ans ;
• Ou si par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail renouvelé a excédé douze ans.

Une fixation du loyer à la valeur locative peut représenter une augmentation importante si le loyer précédent avait été fixé à une époque où la valeur locative des locaux était moins élevée.

Toutefois, depuis la loi Pinel, même en cas de déplafonnement du loyer, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, sauf dans le cas où la durée du bail a excédé douze ans par l’effet de la tacite prolongation.

Il existe par ailleurs des exceptions à la règle de plafonnement du loyer concernant les terrains, les locaux monovalents et les locaux à usage exclusif de bureaux, dont les loyers répondent à d’autres règles.

Comment faire une demande de renouvellement de bail commercial ?

Sauf congé donné par le bailleur, le preneur peut lui faire délivrer une demande de renouvellement du bail commercial.

Cette demande doit être délivrée au bailleur dans les six mois qui précèdent la date d’expiration du bail, ou à tout moment au cours de sa prolongation.

Comme vu précédemment, si la durée du bail excède douze ans du fait de la tacite prolongation, le loyer pourra être déplafonné. Le locataire souhaitant obtenir un renouvellement du bail aura donc tout intérêt à le demander assez tôt pour éviter que la durée du bail en cours atteigne douze ans.

La demande de renouvellement doit être délivrée au bailleur par acte d’huissier ou par courrier recommandé avec demande d’avis de réception.

Cette demande de renouvellement doit, à peine de nullité, reproduire les termes suivants de l’article L145-10 du code de commerce :

« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Si le bailleur refuse le renouvellement, l’acte extrajudiciaire notifiant ce refus doit, à peine de nullité, indiquer que :

« le locataire qui entend soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

Quid du renouvellement du bail commercial à l’initiative du bailleur ?

Le bailleur peut faire délivrer au locataire un congé avec offre de renouvellement.

Le congé avec offre de renouvellement doit être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail, par acte d’huissier.

Le bailleur peut aussi faire délivrer ce congé pendant la période de tacite prolongation.

Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Qu’est-ce que la tacite prolongation du bail commercial ?

Si à l’expiration du bail, aucun congé ou demande de renouvellement n’ont été donnés, le bail continue : on parle alors de « tacite prolongation ».

Il ne s’agit toutefois pas d’un renouvellement. Le bail continue alors jusqu’à ce que l’une des parties fasse délivrer un congé ou une demande de renouvellement.

En ce cas, pendant cette période de tacite prolongation, le congé, avec ou sans offre de renouvellement, doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

La demande de renouvellement du preneur peut être envoyée au bailleur à tout moment.

Le bailleur aura trois mois pour faire connaître ses intentions, par acte extrajudiciaire. A défaut de réponse dans ce délai, le bailleur sera réputé avoir accepté le principe du renouvellement.